Что год грядущий нам
готовит? Жилищные аукционы и приватизацию ДЕЗов
Анализ возможных
действий властей по приватизации коммунальной сферы и противодействия со
стороны жителей на примере Москвы.
Итак, с 1 января 2007 года
местные власти могут начать проведение конкурсов по передаче жилых домов
управляющим кампаниям. Такую возможность им предоставила Государственная дума,
22 декабря принявшая соответствующую поправку к ЖК.
Правда, там же предусмотрено
право регионов переносить этот срок своими решениями. Этой лазейкой намерены
воспользоваться активисты жилищного движения, чтобы избежать массовой передачи
в текущем году дезориентированных раздавшимися весь 2006 год обещаниями властей
перенести реформу подконтрольным чиновникам управляющим
компаниям.
На прошедшем накануне нового
года заседании недавно созданного в Москве общественного комитета по защите
прав граждан на жилищное самоуправление и общее домовое имущество было решено
обратиться к городским властям с письмом о необходимости перенести срок начала
конкурсов как минимум до 2008 года. Решено, развернуть кампанию сбора подписей
под этим обращением среди инициативных групп и жителей Москвы. Опыт, однако,
показывает, что власть не склонна прислушиваться к обращениям в свой адрес, если
они не подкреплены массовыми акциями. Поэтому принято решение готовить серию
митингов в районах Москвы, для чего попытаться достичь соглашения о совместных
действиям с объединениями граждан не входящими в комитет.
Если конкурсы все же состоятся в
этом году, нет сомнений, что, как минимум, в 9 из 10 случаев их выиграют
муниципальные ДЕЗы и ЖЕКи.
Однако, те, кто при этом
известии облегченно вздохнет, говоря «государственное все же надежнее чем
частное», будут жестоко разочарованы. Государственных и муниципальных
предприятий на местном уровне в этой сфере скоро не останется вовсе.
Приватизации по-московски.
Впрочем, рецепт универсален
Мэр Москвы Ю. Лужков недавно
заявил, что в коммунальной сфере столицы должна возникнуть конкуренция, которую
он понимает как переход коммунальной сферы в частные руки.
Впрочем, для тех жителей, кто не
верит в сладкие плоды коммунальной конкуренции по лужковски,
у приватизаторов найдутся иные «железные»
аргументы.
Дело в том, что по нынешнему
законодательству ГУПы и МУПы
(а именно таковыми являются все ДЕЗы) не могут
управлять домами, в которых есть хоть одна частная квартира. Эта норма пока не
афишируется, но, можно не сомневаться, будет предъявлена в нужный момент, после
чего «нарушение законодательства» будет устранено, а ДЕЗ – превращен в частную
лавочку.
Почва для приватизации ДЕЗов уже подготавливается – в проектах договоров, как
правило, говорится, что УК может менять форму собственности. Обеспечив
монополизм ДЕЗов, чиновники спокойно займутся их
приватизацией.
Возможен и другой вариант.
Эксперты, ознакомившись с разработанными Правительством РФ правилами проведения
конкурсов, считают, что они не позволяют нынешним ДЕЗам
участвовать в конкурсе. Следовательно, "конкурс" выиграет не ДЕЗ, а
созданное на его основе ОАО. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда
"ДЕЗ" предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от
них, что это уже не прежний ДЕЗ, а новоиспеченное ОАО.
Приватизированный ДЕЗ станет
частной локальной монополией, формально не подчиненной властям (и значит, без
ответственности последних перед населением за результаты их деятельности), зато
повязанной с ними круговой порукой.
Как бороться?
Грядущая опасность приватизации
коммунальных предприятий уже хорошо осознается активистами. Но способы борьбы
предлагаются разные.
Московская Ассоциация
территориальных общин и объединений предлагает жителям засыпать мэрию и
Мосгордуму письмами с требованием сохранить ДЕЗы в
городской собственности. А для повышения эффективности работы коммунальных
служб передать часть функций управления ими советам жителей каждого района.
Жители Тверского района пошли по
несколько иному пути. Они составили коллективное обращение к руководству
города, которое подписали уполномоченные нескольких домов. Подписание продолжается и список домов расширяется.
В обращении, в частности,
говорится: «Мы не желаем передавать права на управление квартирами неизвестной
нам управляющей компании.
В настоящее время большинству
жителей необходима организация, формально и фактически управляемая государством,
преимущественно на бюджетной основе. Мы категорически против превращения ДЕЗов в частную собственность посторонних нам лиц в любой
форме (ОАО, ЗАО, ООО и т. д. и т.п.).
Однако в квартиры жителей по
почте и нарочными (техниками-смотрителями и прочими малознакомыми лицами)
продолжают доставляться различные невразумительные по содержанию листки,
предлагающие, тем не менее, подписаться под их содержанием…
До настоящего
время БТИ и действующие ДЕЗы не подготовили
техническую и финансовую документацию о состоянии жилых домов и придомовой
территории (согласно СНиП 99а и нормативам придомовых
территорий пропорционально долям).
Жителям не предоставлены
полноценные технические паспорта домов, документы о технической инвентаризации
домов, положение о капитальном ремонте жилого фонда. Предоставляемые ДЕЗом документы надлежаще не оформлены (отсутствует подпись
должностных лиц), содержат сведения 10-ти и более летней давности, с
устаревшими данными, например о перепланировках квартир, с юридическими и
фактическими искажениями, что в дальнейшем неизбежно приведет к
административным и судебным разбирательствам.
Жители исправно оплачивали на
протяжении десятилетий коммунальные услуги по ценам, устанавливаемыми
городской властью. Однако полноценных услуг ЖКХ, согласно "Правилам и
нормам технической эксплуатации жилищного фонда" (
Так
например, капитальный ремонт по замене коммуникаций должен проходить раз в 30
лет, выборочно раз в 5 лет; замена кровли из стали (черной кровельной) - раз в
15 лет; оцинкованной - раз в 30 лет: замена сетей горячего водоснабжения - раз
в 15 лет; центрального отопления - раз в 30 лет: холодного водоснабжения и водоотведения
- раз в 30 лет; эмалированных чугунных ванн - раз в 40 лет; электропроводки
(скрытой) - раз в 30 лет. открытой
- раз в 20 лет; газового оборудования (внутридомового) - раз в 20 лет.
Формально и фактически
управляющей компанией в настоящее время является ГУП ДЕЗ Тверского района,
несмотря на то, что собственники жилья не уполномочили её на выполнение
указанных функций.
Учитывая изложенное
и на основании п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ просим обязать управляющую
компанию ГУП ДЕЗ Тверского района предоставить нам следующие сведения за
последние 5 лет:
1. Реестровые сведения о составе
собственников, нанимателях и арендаторах жилых и нежилых помещений
вышеуказанных домов в полном объёме.
2. Копии документов регламентирующих
эксплуатацию и обслуживание чердачных, подвальных и мусоросборных
помещений (включая объём занимаемой площади, лиц, занимающих данные площади,
основания и форма владения (управления) данными площадями), а также
правоустанавливающие документы по эксплуатации общедомовой
собственности жителей.
3. Документы на земельное размежевание
придомовых территорий, произведенное на основании действующих нормативов (в
т.ч. СНиП 99), а также установленные обременения на
земельные участки домов.
4. Правоустанавливающие и технические
документы на установку на стенах жилых домов вентиляционных систем и
воздуховодов различных фирм.
5. Нормативное регулирование взаимоотношений
собственников жилых и нежилых помещений домов при действующем управлении
домами.
6. Акты о проводимых в наших домах
текущих и капитальных ремонтах, согласно "Правилам и нормам технической
эксплуатации жилого фонда" и распоряжений
правительства Москвы.
7. Технические проекты, схемы прокладки
труб теплосетей, канализации, водоснабжения, электросетей, газопроводов, на
основании которых происходит текущее обслуживание вышеуказанных домов.
8. Акты технического обследования
фундаментов, стен и крыш вышеуказанных домов.
9. Акты по замене лифтового хозяйства.
10. Акты о ремонте подъездов, фасадов,
замене водосточных труб.
11. Сведения об имеющейся наружной рекламе
на крышах, фасадах и других частях домов, включающих объём занимаемой площади,
тип рекламы, сроки договоров по размещению, размер ставок арендной платы и иных
платежей, связанных с размещением рекламы.
12. Сведения о технической паспортизации
дома.
13. Сведения о бюджетных
дотациях (в т.ч. планируемых при переходе на иные формы управления домами) на
содержание дома на 2005-2006 гг.
14. Сведения о наличии водомерных счетчиков
в домах, технологии расчетов по потреблению воды, тепла владельцами жилых и
нежилых помещений.
15. Сведения о возможностях использования
автоматизированных систем начисления, учета и обработки платежей за
жилищно-коммунальные и другие услуги.
16. Сведения о запланированных ремонтных
работах по улучшению технического состояния домов на 2007 и последующие годы.
17. Документы, подтверждающие обеспечение
домов техническими средствами пожарной безопасности.
18. Финансовый отчет ГУП ДЕЗ Тверского
района об использовании средств, полученных от собственников, нанимателей и
бюджетов всех уровней, на содержание и текущий ремонт домов за период 2001-2006
гг.
В случае непредставления
запрашиваемой информации просим указать основания отказа (по каждому пункту в
отдельности) для дальнейшего обращения и обжалования действий (бездействий)
Управы в префектуре ЦАО, мэрии Москвы, а также в судебном порядке».
В данном случае, как видно,
присутствует не только просьба к мэрии защитить права жильцов, но и угроза в
случае продолжения практики их нарушения, обратиться в суд и прокуратуру.
Тем не менее, как показывает
опыт, суды и прокуратура в подавляющем большинстве случаев поддерживают власть
в борьбе с жителями. И даже принятое в пользу граждан судебное решение может
много цинично не исполняться. Поэтому, идея членов Общественного совета по
защите прав на жилищное самоуправление и общее долевое имущество включить
требование запрета на приватизацию коммунальных служб в резолюции будущих
митингов выглядит наиболее реалистичной. Практика последних лет свидетельствует
- именно в таком виде требования граждан имеют больше всего шансов быть
замеченными властью.
Что же делать, если конкурс все
же прошел и управлять вашим домом по прежнему будет
ДЕЗ?
Прежде всего, тщательно
проверьте данные о правовой форме предложенной вам управляющей компании – не
подсовывают ли вам под маркой государственного ДЕЗа свежеиспеченное ООО или ОАО. Если же этого пока не
произошло, добивайтесь, чтобы в тексте договора был пункт о том, что при смене
формы собственности УК, договор считается расторгнутым и может быть перезаключен
на новых условиях.
Но, с другой стороны, и терять время впустую, пассивно ожидая пока за вас все решат – глупо. Нужно создавать инициативную группу, получать в управе необходимую информацию, готовить общественное мнение, договор и собрание. Только просвещенные и организованные жители в состоянии защитить свои права и имущество перед лицом коммунальных хищников.
Источник - ИКД